2012-05-04 10:01 來源:網(wǎng)上車市 編輯:陳甜甜
在供不應(yīng)求的現(xiàn)狀下,小區(qū)地下停車位售價(jià)、租金上漲是個(gè)大趨勢(shì)。時(shí)下動(dòng)輒售價(jià)十幾萬、甚至數(shù)十萬元的一個(gè)車位,多是由開發(fā)商隨行就市,自行定價(jià)。
調(diào)控之下,北京住宅市場(chǎng)開始出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性下調(diào)。但是小區(qū)地下車位卻一直在逆市上漲,且有愈演愈烈之勢(shì)。有機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)顯示,北京一些核心區(qū)的住宅車位售價(jià)均已超過3萬元/平米的高點(diǎn)。正所謂“上天無路,入地有門”,一些被住宅限購(gòu)“卡”住了的投資客已將眼光瞄向了車位。
一個(gè)車位,一年漲了6萬元
6萬元,可能是不少工薪階層一年辛苦勞作的所得。但是對(duì)于家住南三環(huán)外某小區(qū)的吳女士,憑借一年前入手的小區(qū)地下停車位坐地起價(jià),唾手便可得。
“當(dāng)時(shí)買車位沒想太多,既然搖到號(hào)有了資格,就先買上再說。直到前兩天收到銷售短信說開始出售最后一批車位,18萬元起價(jià),才知道自己賺了!”吳女士自己并不算嚴(yán)格意義的車位“剛需”,由于自家沒有車,她將買來的地下車位以400元/月的價(jià)格租給其他鄰居。據(jù)她介紹,去年自家車位是以12.5萬元買入的,各種稅費(fèi)交齊后約14萬元,享有50年產(chǎn)權(quán)。一年時(shí)間,藏身地下的車位悄無聲息便漲了50%。如果現(xiàn)在轉(zhuǎn)手,吳女士至少賺得6萬元。“現(xiàn)在也不著急出手了,我估計(jì)以后還得漲價(jià)。”吳女士說。
筆者隨后聯(lián)系到吳女士所在小區(qū)的銷售人員。據(jù)其介紹,該小區(qū)先后有400多個(gè)車位取得銷售許可證,一年內(nèi)共開盤銷售過三次,價(jià)格也一路水漲船高。目前在售的最后一批僅剩20個(gè),且多位于各個(gè)樓座的樓道口位置,因此價(jià)格也最貴,最高的“子母車位”售價(jià)約25萬元。“北京對(duì)地上車位的租價(jià)有相關(guān)規(guī)定,但是地下車位出租是由小區(qū)自行管理制定的,以后地下車位的租金肯定會(huì)漲。售價(jià)當(dāng)然不會(huì)降了。”銷售人員如是說。
4月中旬,筆者在該小區(qū)北側(cè)的中介信息牌上發(fā)現(xiàn)小區(qū)多個(gè)地下車位“租售兩可”的信息。中介人員解釋,這些車位信息的業(yè)主都是外地人,并非長(zhǎng)居北京,他們手中持有多個(gè)車位,如果想買還可以挑選位置。昨天,筆者發(fā)現(xiàn)車位租售信息已被撤下,隨后被告知,之前看到的兩個(gè)停車位分別以19.5萬元和21萬元成交。
據(jù)筆者了解,除了上述樓盤出現(xiàn)炒車位的現(xiàn)象外,此類情況在其他樓盤也悄然出現(xiàn)。雖然多數(shù)開發(fā)商在車位銷售時(shí)以面向業(yè)主為主,但仍有業(yè)主購(gòu)買多個(gè)停車位后轉(zhuǎn)租或轉(zhuǎn)手,或有外來投資客出現(xiàn)。
車多位少,漲價(jià)成趨勢(shì)
筆者了解到,吳女士所住的小區(qū)是2010年底才交房入住的,小區(qū)共有1200多戶業(yè)主,地上出租的車位加上地下車庫(kù)總共500多個(gè)停車位,車位配比尚不足1:3。筆者看到,盡管小區(qū)總體設(shè)計(jì)為人車分流,但由于僧多粥少,雙向的小區(qū)道路仍被私家車占據(jù)了一半,如此依然無法滿足業(yè)主居住停車的需求,一些私家車甚至還停到了小區(qū)外的馬路邊。
像吳女士這樣,購(gòu)買車位必須通過“先報(bào)名后搖號(hào)”在當(dāng)前絕非個(gè)案。筆者了解到,2009年以后新開盤的許多項(xiàng)目都是通過此法進(jìn)行車位銷售,包括中國(guó)鐵建(601186,股吧)·原香小鎮(zhèn)、京師吉第、保利·百合花園、華潤(rùn)·紅山世家等項(xiàng)目已公開的車位搖號(hào)信息中,車位售價(jià)均在10萬元/個(gè)以上,最高者的“起步價(jià)”已達(dá)20萬元。記者還發(fā)現(xiàn)這些小區(qū)車位的供給均不足參與搖號(hào)人數(shù)的一半。
“現(xiàn)在一戶一車很正常,有的家庭是有兩輛車。一些項(xiàng)目開發(fā)早,規(guī)劃中并未配備如此多的車位。用來出售的車位也是商品,供不應(yīng)求的現(xiàn)狀下,漲價(jià)就成為必然。”亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅指出,發(fā)改委等相關(guān)部門僅負(fù)責(zé)出租車位的價(jià)格審批,對(duì)于時(shí)下動(dòng)輒售價(jià)十幾萬、甚至數(shù)十萬元的一個(gè)車位,多是由開發(fā)商隨行就市自行定價(jià),并無其他依據(jù)。
開發(fā)商賣車位,利潤(rùn)高、回籠快
售價(jià)等同于一輛B級(jí)轎車的一個(gè)地下停車位究竟占地幾何?成本又是多少?帶著這些問題,記者采訪了相關(guān)業(yè)內(nèi)人士了解到,通常情況下一個(gè)地下停車位的標(biāo)準(zhǔn)面積為5×2.4米;而地下面積拿地成本大約僅占到樓面價(jià)的20%—30%,在拿地時(shí)已與樓面價(jià)同時(shí)支付。
在某項(xiàng)目的一份北京市國(guó)有土地出讓合同的范本中,筆者找到了對(duì)于地下面積土地成本的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定:“地下車庫(kù)應(yīng)交的政府土地收益=124元/平方米×地下車庫(kù)建筑面積,除車庫(kù)外其他地下經(jīng)營(yíng)性部分應(yīng)交政府土地收益=土地成交樓面單價(jià)×1/3×其他地下經(jīng)營(yíng)性部分建筑面積。”這也就是說,如果是用于地下商業(yè)等經(jīng)營(yíng)性場(chǎng)所,土地成本為樓面價(jià)的1/3;但是用作車庫(kù)的土地成本僅為124元/平米。
以吳女士所購(gòu)車位為例,購(gòu)買合同上記錄著:實(shí)測(cè)建筑面積共31.72平米,其中,套內(nèi)建筑面積為13.13平米,共用部位與共用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e為18.59平米。按照建筑面積計(jì)算,該車位土地成本為3933元。
據(jù)知情人士透露,誰也不會(huì)真正去測(cè)量車位,其中難免存在各種貓膩。比如說公攤面積的標(biāo)準(zhǔn)并無統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn),甲方說多少就是多少;再比如同樣大小的面積,因?yàn)榕R近樓道門口就會(huì)貴出好幾萬元;而且現(xiàn)在有些開發(fā)商的房子賣不動(dòng),就靠賣車位回籠資金,有的甚至將原本預(yù)留自持的車位也傾囊而出進(jìn)行銷售。
另據(jù)一名房企人士透露:“其實(shí)開發(fā)商本身也并不愿意承建太多的停車位,費(fèi)時(shí)費(fèi)力,我們更熱衷用同樣的精力多建兩套房子,獲利還更大一些。但是目前商品房銷售受困,車位交易都是一次性付款,付出小還回報(bào)快,何樂而不為呢?”
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(編輯 陳甜甜)