在供不應(yīng)求的現(xiàn)狀下，小區(qū)地下停車位售價(jià)、租金上漲是個(gè)大趨勢(shì)。時(shí)下動(dòng)輒售價(jià)十幾萬(wàn)、甚至數(shù)十萬(wàn)元的一個(gè)車位，多是由開(kāi)發(fā)商隨行就市，自行定價(jià)。

調(diào)控之下，北京住宅市場(chǎng)開(kāi)始出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性下調(diào)。但是小區(qū)地下車位卻一直在逆市上漲，且有愈演愈烈之勢(shì)。有機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)顯示，北京一些核心區(qū)的住宅車位售價(jià)均已超過(guò)3萬(wàn)元/平米的高點(diǎn)。正所謂“上天無(wú)路，入地有門”，一些被住宅限購(gòu)“卡”住了的投資客已將眼光瞄向了車位。

一個(gè)車位，一年漲了6萬(wàn)元

6萬(wàn)元，可能是不少工薪階層一年辛苦勞作的所得。但是對(duì)于家住南三環(huán)外某小區(qū)的吳女士，憑借一年前入手的小區(qū)地下停車位坐地起價(jià)，唾手便可得。

“當(dāng)時(shí)買車位沒(méi)想太多，既然搖到號(hào)有了資格，就先買上再說(shuō)。直到前兩天收到銷售短信說(shuō)開(kāi)始出售最后一批車位，18萬(wàn)元起價(jià)，才知道自己賺了！”吳女士自己并不算嚴(yán)格意義的車位“剛需”，由于自家沒(méi)有車，她將買來(lái)的地下車位以400元/月的價(jià)格租給其他鄰居。據(jù)她介紹，去年自家車位是以12.5萬(wàn)元買入的，各種稅費(fèi)交齊后約14萬(wàn)元，享有50年產(chǎn)權(quán)。一年時(shí)間，藏身地下的車位悄無(wú)聲息便漲了50%。如果現(xiàn)在轉(zhuǎn)手，吳女士至少賺得6萬(wàn)元。“現(xiàn)在也不著急出手了，我估計(jì)以后還得漲價(jià)。”吳女士說(shuō)。

筆者隨后聯(lián)系到吳女士所在小區(qū)的銷售人員。據(jù)其介紹，該小區(qū)先后有400多個(gè)車位取得銷售許可證，一年內(nèi)共開(kāi)盤銷售過(guò)三次，價(jià)格也一路水漲船高。目前在售的最后一批僅剩20個(gè)，且多位于各個(gè)樓座的樓道口位置，因此價(jià)格也最貴，最高的“子母車位”售價(jià)約25萬(wàn)元。“北京對(duì)地上車位的租價(jià)有相關(guān)規(guī)定，但是地下車位出租是由小區(qū)自行管理制定的，以后地下車位的租金肯定會(huì)漲。售價(jià)當(dāng)然不會(huì)降了。”銷售人員如是說(shuō)。

4月中旬，筆者在該小區(qū)北側(cè)的中介信息牌上發(fā)現(xiàn)小區(qū)多個(gè)地下車位“租售兩可”的信息。中介人員解釋，這些車位信息的業(yè)主都是外地人，并非長(zhǎng)居北京，他們手中持有多個(gè)車位，如果想買還可以挑選位置。昨天，筆者發(fā)現(xiàn)車位租售信息已被撤下，隨后被告知，之前看到的兩個(gè)停車位分別以19.5萬(wàn)元和21萬(wàn)元成交。

據(jù)筆者了解，除了上述樓盤出現(xiàn)炒車位的現(xiàn)象外，此類情況在其他樓盤也悄然出現(xiàn)。雖然多數(shù)開(kāi)發(fā)商在車位銷售時(shí)以面向業(yè)主為主，但仍有業(yè)主購(gòu)買多個(gè)停車位后轉(zhuǎn)租或轉(zhuǎn)手，或有外來(lái)投資客出現(xiàn)。

車多位少，漲價(jià)成趨勢(shì)

筆者了解到，吳女士所住的小區(qū)是2010年底才交房入住的，小區(qū)共有1200多戶業(yè)主，地上出租的車位加上地下車庫(kù)總共500多個(gè)停車位，車位配比尚不足1:3。筆者看到，盡管小區(qū)總體設(shè)計(jì)為人車分流，但由于僧多粥少，雙向的小區(qū)道路仍被私家車占據(jù)了一半，如此依然無(wú)法滿足業(yè)主居住停車的需求，一些私家車甚至還停到了小區(qū)外的馬路邊。

像吳女士這樣，購(gòu)買車位必須通過(guò)“先報(bào)名后搖號(hào)”在當(dāng)前絕非個(gè)案。筆者了解到，2009年以后新開(kāi)盤的許多項(xiàng)目都是通過(guò)此法進(jìn)行車位銷售，包括中國(guó)鐵建(601186,股吧)·原香小鎮(zhèn)、京師吉第、保利·百合花園、華潤(rùn)·紅山世家等項(xiàng)目已公開(kāi)的車位搖號(hào)信息中，車位售價(jià)均在10萬(wàn)元/個(gè)以上，最高者的“起步價(jià)”已達(dá)20萬(wàn)元。記者還發(fā)現(xiàn)這些小區(qū)車位的供給均不足參與搖號(hào)人數(shù)的一半。

“現(xiàn)在一戶一車很正常，有的家庭是有兩輛車。一些項(xiàng)目開(kāi)發(fā)早，規(guī)劃中并未配備如此多的車位。用來(lái)出售的車位也是商品，供不應(yīng)求的現(xiàn)狀下，漲價(jià)就成為必然。”亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅指出，發(fā)改委等相關(guān)部門僅負(fù)責(zé)出租車位的價(jià)格審批，對(duì)于時(shí)下動(dòng)輒售價(jià)十幾萬(wàn)、甚至數(shù)十萬(wàn)元的一個(gè)車位，多是由開(kāi)發(fā)商隨行就市自行定價(jià)，并無(wú)其他依據(jù)。

開(kāi)發(fā)商賣車位，利潤(rùn)高、回籠快

售價(jià)等同于一輛B級(jí)轎車的一個(gè)地下停車位究竟占地幾何？成本又是多少？帶著這些問(wèn)題，記者采訪了相關(guān)業(yè)內(nèi)人士了解到，通常情況下一個(gè)地下停車位的標(biāo)準(zhǔn)面積為5×2.4米；而地下面積拿地成本大約僅占到樓面價(jià)的20%—30%，在拿地時(shí)已與樓面價(jià)同時(shí)支付。

在某項(xiàng)目的一份北京市國(guó)有土地出讓合同的范本中，筆者找到了對(duì)于地下面積土地成本的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定：“地下車庫(kù)應(yīng)交的政府土地收益=124元/平方米×地下車庫(kù)建筑面積，除車庫(kù)外其他地下經(jīng)營(yíng)性部分應(yīng)交政府土地收益=土地成交樓面單價(jià)×1/3×其他地下經(jīng)營(yíng)性部分建筑面積。”這也就是說(shuō)，如果是用于地下商業(yè)等經(jīng)營(yíng)性場(chǎng)所，土地成本為樓面價(jià)的1/3；但是用作車庫(kù)的土地成本僅為124元/平米。

以吳女士所購(gòu)車位為例，購(gòu)買合同上記錄著：實(shí)測(cè)建筑面積共31.72平米，其中，套內(nèi)建筑面積為13.13平米，共用部位與共用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e為18.59平米。按照建筑面積計(jì)算，該車位土地成本為3933元。

據(jù)知情人士透露，誰(shuí)也不會(huì)真正去測(cè)量車位，其中難免存在各種貓膩。比如說(shuō)公攤面積的標(biāo)準(zhǔn)并無(wú)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，甲方說(shuō)多少就是多少；再比如同樣大小的面積，因?yàn)榕R近樓道門口就會(huì)貴出好幾萬(wàn)元；而且現(xiàn)在有些開(kāi)發(fā)商的房子賣不動(dòng)，就靠賣車位回籠資金，有的甚至將原本預(yù)留自持的車位也傾囊而出進(jìn)行銷售。

另?yè)?jù)一名房企人士透露：“其實(shí)開(kāi)發(fā)商本身也并不愿意承建太多的停車位，費(fèi)時(shí)費(fèi)力，我們更熱衷用同樣的精力多建兩套房子，獲利還更大一些。但是目前商品房銷售受困，車位交易都是一次性付款，付出小還回報(bào)快，何樂(lè)而不為呢？”

(編輯 陳甜甜)